牛金所 “房东税”要来了？规范流程而非加税

我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》将于9月15日起施行。条例中对出租行为、合同备案等环节作出明确规定，间接强化了出租人的纳税义务，“房东税负可能因此增加”“房租会因税费转嫁而上涨”等话题引发关注。对此，多地税务部门澄清：出租房屋相应的税费政策是实施了数十年的规定，并未因条例出台而调整，更没有新增“房东税”。业内人士表示，条例的实施牛金所，意味着在出租房屋收益征税问题上规范更严格了，提高出租房屋备案率、纳税率是大方向，但对租赁市场短期内不会有明显影响。

备案是关键违规有风险

条例明确，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。

事实上，房东对外出租房屋获得收益，自个人所得税法1993年进行修订时就明确，1994年1月1日起，房屋出租收益需同步缴纳房产税和个人所得税。

根据《广州市房屋租赁管理规定》牛金所，未备案合同可能被认定为“无效”，且无法享受增值税免征等优惠。业主通过“穗好办”APP完成备案后，系统自动将租金信息推送至税务部门，只需在“粤税通”小程序上选择对应征收方式，即可一键申报缴税。

不会增加房东成本

那么这些税费是否会推动租金上涨？业内人士表示，这还要看市场的供需状况。如果人口增量不多，可供出租的房屋较多，整体租金水平未必上涨。目前的政策是鼓励空置房屋出租，鼓励商改住，预计将有更多闲置房屋逐步进入租赁市场，增加供应量。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次《住房租赁条例》的出台是从保护租客权益的角度出发的，并非出台新的税费政策。

需要明确的是，住房租赁改革的目的是鼓励租赁消费。综合计算，此次租赁条例不会增加房东成本。

两种计税方式适用不同的房东

以广州来看，对个人出租住房的税费计算，提供“分税种计算”（分项征收）和“综合征收”（简化方式）两种选择。分项征收需分别计算增值税、附加税费、房产税、个人所得税，适用于租金较高、能准确核算成本的房东。综合征收则是将增值税、附加税费、房产税、个税合并计算，直接按租金收入的一定比例缴纳。若月租金≤3万元且无额外成本，选综合征收更省心。若月租金＞3万元，或能提供修缮费、贷款利息等成本凭证，建议用分项征收，可能更划算。

来源：广州日报牛金所

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